の価値は数年以内に暴落する!? セレブタウンの栄枯盛衰

　田園調布、芦屋、南山……庶民の羨望と嫉妬の的となってきたセレブタウンであるが、その一部が今、落ちぶれているという。住民は口を開けば「住みづらい」の大合唱。そんな高級住宅地だが、今タワーマンションに人気が集まっているという。タワマンバブルはいつまで続くのか？ 実態に迫った。

◆タワマンの隆盛に見る、セレブタウンの栄枯盛衰
「『都内の高級住宅街に一戸建てを』という客は近年ほとんど見かけません。今の高額所得者は麻布、恵比寿、広尾、中目黒などのタワーマンションに集まっています」
　と語るのは、港区を拠点とする不動産業者M氏。
「セレブがタワマンを選ぶ理由はまず利便性。都心にある物件は交通の便もいいですし、コンシェルジュがいたり、部屋の片付けや洗濯のサービスもあったりして、忙しい経営者などに好まれています。またマンションは売却が簡単なので、投機目的も兼ねて複数所有したり、飽きたらすぐ別の場所に移れたりと、現代のライフスタイルに適している」
　実際、M氏の顧客には都内の一等地に3つのタワマンを所有し、別荘感覚で転々としている人もいるという。
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「このお客さまの場合、又貸しや投機目的ではなく純粋に居住目的。一軒家にこだわらず、気ままにタワマンを移り住むのが今のお金持ちの暮らし方になっていますね」 　しかし、そうしたセレブたちを冷ややかに見つめる不動産業者も多い。不動産業者B氏は、タワマンの資産価値やブランドは数年以内に軒並み暴落すると予測する。 「5年前なら6000万で買えた物件が、今は9000万と高騰していますが、それも今年がピーク。今後オリンピック関連の開発で1万戸以上が新たに供給されるわけですから暴落間違いなしですよ。中国人が投機目的でタワマンを買い漁っているのも懸念材料。彼らは値崩れするまで気づきませんから、一度値が下がれば大慌てで売り始める。結果、価格が落ちるところまで落ちたところで中流層が入居し始めて、タワマンのブランドも地に落ちるでしょう」

…	B氏は、高級住宅街とタワマンという違いはあれど、結局セレブは今も昔も同じことを繰り返しているにすぎないという。 「芦屋や聖蹟桜ヶ丘など、往年の高級住宅街が丘の上に造られた理由は『下々の者を見下ろしたい』という欲求を満たすため。これはタワマンの上層階を目指す人々の心理と全く同じです。どちらも凋落の末路を辿るんですけどね」 ― 没落する［セレブタウン］の今 ―

…	タワマンは維持費が結構かかるしな

…	タワーマンションの上階や山の手の分譲地に飛びつくのは若いうちだけで、ある程度歳をとると上に行けば行くほど陸の孤島になる。実際都心近くの地域でも昭和40〜50年くらいに分譲が開始された山の上の地域は今売ろうとしても売れない（若者には手が出ないし、老年層では不便しかない）し、団地なんかも下層階から埋まって行く

…	景色はよくても慣れるしな

…	高層マンションの高い階に住むほど寿命が短くなるとか 昔、量子力学の本で得たネタなんだが

…	クワマンの価値と言いたいのか

…	>都心にある物件は交通の便もいいですし これが大嘘なんだよな 車は混んでて進まないし 電車やバスは混んでて気持ち悪いし

…	でかいマンションだと自室から建物の外に出るのに数分掛かるだろうからなあ

…	高層階だと地震の時の長周期地震動が長く続く

…	車で移動するというのは地方の発想だよ 銀行も病院もスーパーも歩きで行く 都会の者はみな良く歩く

…	上の階から降りるだけで時間かかってバカみたいだ 交通の便が良いとか本気で言ってるんだろうか

…	タワーマンションはその高層性から １５年毎にやる定期修繕がものすごい高額になる そのせいで将来的にも管理費がどんどん上がるから 中途半端な金持ちは手を出すべきじゃない

…	高層建築はまた風雨をしのぐために密閉性も高くなるしな 建物内に朝一に入ってエアコンをつけるときに 環境管理温湿度計見るともう厳重注意レベルだから 今の時期は一日エアコンが機能しなくなるだけで 熱中症で死ぬかも？

…	タワマンは終の棲家として子どものいない老夫婦が住むにはアリ 狭い土地に何百戸も詰め込んだのがタワマンなんだから売る時はウワモノの価格だけ それは年月を減るほど無価値になっていくわけだから、資産としては一戸建てには叶わない 実際、そういったマンションに住む富裕層の老人を何組か知っているが こういう人たちが住んでいるマンションは極端に言えば身の回り全てを周りが手を焼いてくれる それだったら超高級老人ホームの方がよくないか？と彼等に訊ねたことがあるが、 ああいうところは老人臭が染み付いていて死期を悟るみたいで嫌なんだとさ

…	人口密度が異常に高いのは危険だ タワマンに限らず高層ビルが全ての元凶

…	>タワーマンションはその高層性から >１５年毎にやる定期修繕がものすごい高額になる こんな単純なウソ信じてる人まだいるんだ。　w 大規模修繕の費用は高さよりも規模で決まる。 500世帯クラスの大規模な超高層マンションと、 50世帯クラスの小規模な低層マンションを比較すると 間違いなく超高層マンションの方が1世帯当たりの 修繕にかかる負担が少なくて済む。

…	>>都心にある物件は交通の便もいいですし >これが大嘘なんだよな >車は混んでて進まないし >電車やバスは混んでて気持ち悪いし 都心に住んでりゃ車も電車も乗らなくて済むじゃん。 六本木の超高層マンションに住んでる人の大半は職場まで1〜2km程度。 つまり徒歩で通勤してる。

…	>それは年月を減るほど無価値になっていくわけだから、 >資産としては一戸建てには叶わないこれも間違いだね。建物の劣化スピードは柱の太さで決まる。鉄筋コンクリートの柱は年間0.3mmづつ外側から中性化が進む。柱の断面積の20%まで中性化が進んだら、その時点でその建物は寿命を迎えたと思っていい。超高層マンションは普通に100年以上耐える耐久性を持つ。

…	ただし設計通りに施行された場合に限る

…	タワーマンション購入の恐ろしい話　高額な管理費や修繕費負担、中国人住人との対立 http://biz-journal.jp/2015/09/post_11514.html

…	>これも間違いだね。建物の劣化スピードは柱の太さで決まる。 いいんだけど寿命がきたら建て替えの費用とか、建て替えなきゃ取り壊しの費用とかがすごい。 残った土地を500世帯で分割しても大した額にならない。

…	六本木限定の話ぃ？ そもそも大半って何だよ、適当だな 通勤以外には移動しないのか？バカなのかな？

…	タワマンなんてろくなもんじゃないよな 新しいうちは、価値があるかもしれんが 古くなったら建て替えすら厳しい

…	>No.415203 ちょっと画像検索したらこんなのがあったでも、だったら低層でいいからブっ太い柱を作れば良いのにと思う。どして低層で太い柱のマンションばないの?

…	書き込みをした人によって削除されました

…	50年や100年だと技術的にも陳腐化するしその時代の生活様式にも合わなくなるだろうから 幾ら建物が頑丈でも維持が割に合わなくなって建て替える様な気はするな

…	基礎となる構造体の部分をいくら頑丈にしても 建物の表面を保護する塗装面やタイル面はやっぱり 10年から20年周期で足場を組んで大規模修繕しないとダメなんだわ ここをサボるとタイルが剥離したり塗膜の劣化した部分から 雨水が染み込んで基礎にまでダメージを与える メンテフリーの建物ってのはまずない 再塗装がまた費用がかかって建物価格の1/10とか平気で行く こういうところこそドローンとかハイテクの出番なのかもしれないけど 現況は割とローテク+人海戦術だよね…

…	タワマンは資産にはならないよな

…	>10年から20年周期で足場を組んで大規模修繕しないとダメなんだわ タワマンは高層過ぎて足場組めないからな チマチマとゴンドラ使ってやるから効率悪くてコスト高 タワマンは投機対象かもしれんが資産ではないよな

…	>柱の断面積の20%まで中性化が進んだら、その時点でその建物は 寿命を迎えたと思っていい。 ローマンコンクリートってどうなのかね？ 1000年や2000年持つらしいが。 今なお残るローマ時代の建造物で使われているコンクリートだが 説明だけ見ても今のコンクリートと何が違うかがよくわからない。

…	気候や地震の頻度と言った条件が違うからなあ

…	>気候や地震の頻度と言った条件が違うからなあ 材質が特別特殊なものが入ってないがアルカリ性だの中性だのいった話とは無縁で、鉄筋は言ってないからそのままなら日本では使えないが、鉄筋入れたら日本の普通の建物と何が違うのかがわからない。 いちおう強度的には鉄筋抜きなら普通のコンクリート以上だそうだ。 生コン使うのは同じ。骨材は火山灰やら溶岩石で施工のやり方が違うらしいが、それでなんで1000年持つのか説明読んでもよくわからん。科学的な結合の方法が違うみたいなこと書いてあるがさっぱりわからん。

…	>気候や地震の頻度と言った条件が違うからなあ いちおう日本や米軍でも研究中らしい。 ローマンコンクリートは今の言葉でジオポリマーというらしい。 http://matome.naver.jp/odai/2137137533204942801 紀元前使ってたものを、なぜ今になって次世代コンクリートとして研究しているのが意味がわからない。

…	鉄筋が原因で割れたりしなかったからと説明されてる 鉄筋入れたら少し強度が高くて割高な普通のコンクリートになってしまうらしい

…	バブルの頃、コンクリートの原料が足りなくて 塩が抜けきってない粗悪なコンクリートで建てたマンションが問題になったりしてたな

…	書き込みをした人によって削除されました